相続した実家の売却流れはどう進めるべき？基本手続きと注意点を解説

相続した実家を売るためにまず確認すべき手続きと準備

相続後に実家の売却を進める際、まずは法律で定められた基本的な手続きを確実に踏むことが重要です。最初に、遺言書の有無をしっかり確認しましょう。遺言書がある場合は、内容に従い所有権移転の登記を進める必要があります。遺言がない場合は、相続人全員による遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成したうえで登記申請を行うことが求められます。ですので、まずは遺言の存在確認と相続人間での話し合いを適切に進めることがスタートラインとなります。

次に、相続登記の義務化についてご説明します。2024年４月１日より、不動産を相続した方は「相続したことを知った日」から３年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく期限内に手続きを行わないと、10万円以下の過料を科せられることがあります。また、義務化前の相続についても対象となり、2024年４月１日以前に相続が開始された不動産については、義務化施行日または「相続を知った日」のいずれか遅い日から３年以内、つまり最長で2027年３月31日までに登記を完了しなければなりません。

最後に、住宅ローンや抵当権などの債務の存在も重要な確認事項です。相続した不動産にローンや抵当権が残っている場合、その扱いによって売却条件が左右されます。売却前に金融機関または法務局で抵当権の有無を確認し、必要があれば抹消手続きや借入金の残債整理を進めましょう。

売却に向けた査定依頼から媒介契約締結までの流れ

相続した実家を売却する際は、まず複数の不動産会社へ査定依頼を行い、市場価格の目安を把握することが重要です。査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定は簡易かつ短時間で結果を得られ、訪問査定は現地確認を含みより正確な査定額を提示してもらえます。査定結果が出たら、査定額だけでなく、どのような根拠があるのか、売却に向けた提案の内容も含めて比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

次に、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の三種類があり、それぞれ販売状況の報告義務や指定流通機構（レインズ）への登録義務の有無などが異なります。一般媒介は複数社に依頼できる反面報告義務はなく、専任・専属専任媒介は報告義務があるため、売却活動の進捗を把握しやすくなります。

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告・販売活動を開始します。価格設定や販促内容、販売戦略などを共有し、販売活動への理解を深めることが安心の流れづくりにつながります。

内覧に向けた準備としては、実家の清掃や整理整頓はもちろん、生活のイメージが湧きやすいよう家具や照明を整える「ホームステージング」も有効です。見栄えを整えることで、内覧者の印象が良くなり、売却促進につながります。

買主との交渉・契約から引き渡しまでの進め方

相続した実家を売却する際、まずは買主との交渉を経て売買契約を締結し、その後引き渡しへと進みます。

交渉のステップでは、買主から値引き要望や解体希望などが出されることがあります。不動産会社を介して、譲歩できる範囲をあらかじめ決めておき、納得できる条件で合意形成を目指します。

売買契約にあたっては、まず媒介会社により「重要事項説明」が行われ、権利関係・法令制限・設備状況・契約解除条項などについて書面を受け取り、理解したうえで契約に臨みます。契約締結時には買主から手付金を受領し、ローン条項（買主の融資が不調時の解除条件）を設けることも可能です。

その後、引き渡しの準備に入ります。不要物の搬出や測量、解体対応など、契約条件に沿った整備が必要です。引き渡し当日は司法書士立ち合いのもと、買主から残金を受領し、所有権移転登記や鍵の引き渡しを同時に行います。売主側では、登記済証や印鑑証明（発行後3か月以内）、本人確認書類、抵当権の抹消書類、住民票などを事前に準備しておく必要があります。

売却後に必要となる税金の申告と特例の活用

相続した実家を売却すると「譲渡所得税（所得税・住民税）」の申告が必要になります。譲渡所得とは「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求められ、利益が生じる場合には確定申告が必要です。売却益がない場合や所得が少額（例えば給与所得者で他の所得と合算して20万円以下）で特例を利用しない場合は、申告が不要なこともあります 。

所得税・住民税の税率は所有期間で異なります。相続の場合は被相続人が取得した時期から所有期間を通算できるため、通常は５年を超える「長期譲渡所得」となり、税率は比較的低く設定されています（所得税15％、住民税5％程度） 。

相続した実家を売る際には、以下のような税務上の特例を活用できる可能性があります。なお、どちらか一方を選ぶ必要があり、両方は併用できません。

取得費加算では、例えば実家の取得費に相続税の一部（割合按分）を加えることで譲渡所得を減らせます 。一方、「空き家特例」は居住していた実家を売却する場合に、譲渡所得から最大3000万円を控除できる税制優遇です 。

どちらの特例を使うかにより、納める税金額に大きな差が出ます。たとえば、あるケースでは「取得費加算」を用いれば税金が300万円程度となる一方、「空き家特例」を用いると税金がほぼゼロになる例もあります 。このため、売却予定時期や特例の適用要件を踏まえ、より有利な方法を選ぶことが重要です。

確定申告の期限は売却の翌年２月16日から３月15日までです。特例を利用する場合には、必要な添付書類を漏れなく準備し、期限内に申告することが求められます 。

まとめ

相続した実家を売却する際は、最初に遺言書の有無や遺産分割協議などの手続きをしっかり確認することから始まります。相続登記の義務や住宅ローンの有無も忘れずに調べておきましょう。その後は、物件の査定や媒介契約、内覧準備といった具体的な売却活動を進める必要があります。買主との契約や物件引き渡しには重要な書類や慎重な確認が求められ、売却後には税金の申告も重要な手順です。それぞれの流れを順を追って理解することで、不安なく手続きを進められます。実家の売却でお困りの方は、ぜひ安心して次の一歩を踏み出してください。

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