不動産売却の流れと期間を知る
相続した不動産や買い替えなどで初めて不動産を売却する場合、どうやって進めたらいいか分からないというご相談をよく頂きます。
大切な不動産だからこそ失敗せずに売却したいですよね。そこで今回は、スムーズに不動産を売却するための流れをご紹介します(^^)/
STEP1.査定と相場
STEP2.書類を揃え仲介業者を選ぶ
STEP3.売却活動と契約
STEP4.引き渡しと残債返済
STEP1.査定と相場
まず初めに不動産の価格査定を行います。いくらくらいで売れるのかを把握できれば、売却したお金で住宅ローンの残債を全額返済できるかどうかも判断できます。
売却では「売出し価格」がとても重要です。
相場価格を知らないまま売却活動をしてしまうと、相場より安く売られてしまったり、高く設定し過ぎて売却活動が長引く場合もあります。
不動産業者に相談する前に、WEBで確認できる自動査定サービスや国交省の土地総合情報システム、ポータルサイトなどを使って相場を把握してみましょう。
特にマンションはネット上の査定サービスが多くあります。
その後実際に不動産会社に売却相談・査定をしていきます。
STEP2.書類を揃え仲介業者を選ぶ
相場価格や価格査定を確認して売却を決意したら、具体的に不動産の売却活動を進めていきます。この時に必要書類を準備しておくとスムーズに手続きできます。
必要書類一覧
・登記済権利証または登記識別情報
・間取り図・身分証明書・実印・印鑑証明
・住民票の写しまたは戸籍附票
・固定資産税と都市計画税の納税通知書
・ローン残高証明書
・マンションの場合は管理規約や使用細則
・耐震診断報告書、地盤調査報告書などはあれば
自宅に保管されている書類も多いので、まずは手元にあるかを確認しましょう。
もし見当たらない場合は役所や金融機関へ申請することで取得できます。
STEP3.売却活動と契約
不動産仲介会社と媒介契約を結んだら、売出し価格を設定します。
これは売主の意思で自由に決定できます。
最初の価格は、査定価格（相場価格）の1割程度上乗せすることがおすすめ！
これは指値交渉が入ってくる場合が多いためです。
■不動産業者の提示する金額が査定結果とかけ離れている場合→高すぎる金額を設定した場合、売却期間が延びてしまう可能性があります。売り急いでいる場合は価格を見直しましょう。
■不動産業者の提示する金額が査定結果よりも低い場合→相場より安値で取引されてしまう可能性があります。
売り急いでいなかったり相応の理由がない場合は、もう少し高い価格で売り出してみましょう。
STEP4.引き渡しと残債返済
売買契約締結後は引き渡しに向けて準備を進めます。
引き渡しは、一般的に契約締結の約1か月後に行います。
契約後から引き渡しまでの間に買主は住宅ローン手続きを進めて、売主は引渡し当日までに引越しを完了させます。
引き渡し当日は売主・買主・不動産会社担当者・司法書士・金融機関の担当者など全ての関係者が集まり手続きが進められます。主な流れは次の通りです。
①所有権移転登記の準備
まず不動産の所有権移転登記をします。事前に司法書士により書類が準備されているので、売主・買主双方に内容を確認して署名捺印を行います。
②残代金の決済・着金確認・登記手続き
買主から売主へ物件の残代金を支払います。残代金の着金が確認出来たら、所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きが行われます。残代金の支払いと併せて、固定資産税やマンション管理費・修積立金の清算も行います。引渡日を基準に日割りで計算します。
③引き渡し
最後に鍵の引き渡しです。スペアを含むすべての鍵、住宅設備の説明書、マンションの管理規約などを買主に渡して引き渡し完了となります。
引渡しの完了後に仲介手数料を支払い、司法書士への報酬（抵当権抹消登記の費用)の支払いを行い不動産売却のすべての手続きが終了します。
売却後は確定申告を忘れずに！
不動産を売却して利益を得た場合は譲渡税がかかります。
譲渡所得は「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算しますが、
居住用財産の場合は3000万円までの特別控除があるのでほとんどのケースで譲渡税はかかりません。
もし売却により損失が発生した場合は、特例措置により税金が安くなる可能性があります。
このような減税措置を利用するためにも確定申告を行う必要があります。
売却した翌年の確定申告期間（2月16日～3月15日）の間に忘れずに行いましょう。
モアハウスでは群馬県太田市を中心に新築・中古・土地を取り扱っています。
不動産売却や建築に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
